清水山城は､饗庭野台地の南東端に位置し､北は北谷川､西は西ノ谷川と呼ばれる川と深い谷に挟まれた要害地形で､標高210ｍの山頂から南側山腹部の丘陵斜面に山城と屋敷跡が広がり､また､山麓の段丘上南東部には､犬馬場や御屋敷などの地名が残り､山城に常御殿が出来るまでの居館跡と考えられており､近年まで土塁や堀が残っていたようである。
清水山城は､山頂の主郭を中心に北西､南西､南東の三方に伸びる尾根上に築かれた放射状連郭式の山城で､主郭からは西佐々木一族の領地である高島郡中南部一円や琵琶湖､対岸の湖東まで見渡すことができる。
主郭は､Ｌ字形で東西約55ｍ､南北60ｍの規模があり､南面に登城路と虎口が残り､東面と北西にのびる尾根上に畝状空堀群が築かれている。現在､主郭の東部に鉄塔が建っているが､この10ｍ四方は地元で｢佐々木の天主｣と呼ばれており､位置的に北東の谷側を監視する櫓台でないかと推測されている。また､主郭の発掘調査では､ほぼ中央から石段やかまどを伴う一棟の礎石建物跡が見つかり､常御殿と推測されている。また､その建物以前の焼土層なども発見されている。
礎石建物は､東西約10ｍ､南北約12ｍの大きさで､南側に破風を見せる妻入りで､切妻あるいは入母屋造りの建物と見られている。屋根は檜皮葺きと推測されている。
出土した遺物は､土師質土器皿(一部は灯明皿として使用)､越前焼窯や摺鉢､信楽焼摺鉢､輸入陶磁､茶器と見られる瀬戸美濃天目茶碗､徳利などの土器類のほか､銅製の鍔や銭､建築用材として使用されたと思われる石製すずりなどで､16世紀中頃(1550〜70)のものが多く､織田信長の高島郡攻略の時期とほぼ一致している。
南西尾根には､主郭に次ぐ規模の2郭､3郭が築かれており､それぞれ大規模な堀切で区画され､比高さも大きく独立性が強い。最南端の備えには2条の堀切を設けている。
北西尾根は､高所側からの攻撃に備え厳重に防御している。｢く｣の字状に築かれた郭の攻撃面(北)側には湾曲した土塁を構え､大規模な堀切で尾根を遮断､さらに堀切の城内側に畝状空堀群を設け斜面の横移動を防いでいる。堀切側に一段下がって武者隠しも設けている。また､約100ｍ北にもう一条鋭く大規模な堀切を穿ち､尾根筋を遮断している。
南東尾根は､大手道が接続し､防御性は弱く､通路的な性格の郭群のようである。
山腹には屋敷跡が広がり､中央に地蔵谷が喰い込み｢加賀殿｣の地名が残る西屋敷と｢越中殿｣の地名が残る東屋敷に分かれている。西屋敷の中央には｢大手｣の地名とともに､南北に大手道が直線的に走り､南端の｢大門｣で左に曲り急斜面を斜めに下っている。その先は､｢御屋敷｣･｢犬馬場｣沿いを通り北国街道に通じている。
この屋敷跡には20ｍもしくは25ｍに土塁や道で規格された方形区画が整然と並んでおり､寺院跡であることが窺える。
なお､東屋敷の中央部から東側にかけては､不規則な並びとなり､越中氏による改修が指摘されている。
一つの城跡で多様な遺構が残されており､しかも保存状態が良いので､見所も多く､中世城郭を満喫できる城跡でる。訪城には､時間をたっぷりとって楽しんでいただきたい。